Продажа жилья в Донецке переселенцами часто упирается в систему регистрации

Консультант Комитета Верховной Рады по вопросам социально политики, занятости и пенсионного обеспечения Елена Маленкова, рассказала о ситуации на рынке жилья в зоне боевых действий на Донбассе, проблемах прописки переселенцев и о том, почему стоит продавать недвижимость на неподконтрольной территории. Пишет "Сегодня".

- Елена, реально ли сегодня продать квартиру в зоне боевых действий, а также в проблемных районах Донецка?

- Жилье в неспокойных, обстреливаемых районах по-прежнему не продается. Обстрелы, которые происходили в последнее время, несмотря на объявленное перемирие, окончательно лишили надежды на то, что в этих районах можно что-то купить или продать.

Что касается Донецка, продажи там идут, рынок недвижимости живой, но это только потому, что цены там "военные". По сути, там недвижимость на сегодняшний день продается быстрее, чем в Киеве, поскольку люди прислушиваются к оценкам риелторов и соглашаются с ними.

- Что происходит с рынком коммерческой недвижимости?

В последнее время произошло интересное изменение – на рынке коммерческой недвижимости появились первые покупатели. Как правило,  это запросы на рестораны и магазины в хороших локациях. Однако цена должна быть снижена примерно в пять раз от довоенной. Есть заказчики, которые хотят купить ресторан, к примеру, на бульваре Пушкина, но предложение по продаже фактически как до конфликта. Никто не купит ресторан там сейчас за 1 млн. долларов, но если по цене это будет примерно 1/5 часть от этой суммы, уже есть ряд игроков, которые готовы рассмотреть это предложение.

- Многие переселенцы сталкиваются с проблемой при продаже жилья на неподконтрольной территории. Они не могут выписаться из прежней квартиры, если им негде прописаться на подконтрольной территории. Как решить эту проблему? И как продать жилье, если нет возможности выписаться?

Действительно, в постановлении, которое регулирует выписку и прописку переселенцев есть такой момент.  Переселенцев не выписывают в никуда. Согласно законодательству, граждане после выписки, должны прописаться в 30-дневный срок, чтобы не нарушать паспортный режим. Для переселенцев выписка и прописка должны осуществляться одномоментно. С этим проблем нет, если вы договорились с родственниками или знакомыми, или прописались в общежитии. Выписаться в никуда, без прописки на новом месте действительно нельзя.

- А если прописаться негде, и вас не выписывают, реально ли продать квартиру в зоне боевых действий?

Одни из наших клиентов выезжали в Израиль и отказались прописываться в Киеве или в каком-либо другом городе Украины, так как уезжают на ПМЖ в другую страну. На этом основании их выписали и поставили штамп в паспорте без прописки.

Эта проблема в принципе решаема, нужно договариваться с родственниками, соседями. Если есть желание действительно продать недвижимость – это не такая серьезная проблема.

Продажа жилья на неподконтрольной территории без выписки невозможна. На неконтролируемой территории требуют нотариально заверенные копии паспортов с выпиской. И только на этом основании на неподконтрольной территории снимают человека с регистрации. Покупатель на неподконтрольной территории ничего не сможет купить, если там человек не будет снят с регистрации.

- Не может ли справка переселенца быть основанием беспрепятственно выписать человека, тем более, если он намерен продать жилье на неподкрольной Украине территории?

- Наши юристы отправляли запрос в Минюст о том, является ли справка ВПЛ временной регистрацией, однако какого либо внятного ответа не получили. По сути, справка ВПЛ и есть временная регистрация, но на ее основании человека не  могут выписать. Хотя прописка была отменена еще в 2000 году и заменена регистрацией. Разница в том, что прописка имеет разрешительный характер, а регистрация уведомительный. Это работает практических во всех странах мира. К примеру, в Лондоне, если я переезжаю, то иду в полицейский участок и уведомляю их, что буду находиться в этом городе по такому-то адресу. Регистрация не влияет на право собственности, это просто уведомление. 

- Но если прописка отменена и заменена регистрацией, почему это не работает?

В 2006-м году были одновременно введены в производство Семейный Кодекс и Закон о защите материнства и детства, которые сегодня вообще препятствуют правильной регистрации. Получается, что если вы прописали семью с детьми, то, по сути, уже не имеете права при продаже жилья их выписать без их согласия. И здесь вступили в противоречие Конституция и Гражданский Кодекс. Законодателям надо на это обратить внимание.

Допустим переселенцы собираются арендовать жилье и заключить договор аренды. Договор аренды уже сам по себе является регистрацией, так как человек заявляет о том, что он будет жить по этому адресу. Но для того чтобы выписаться с неподконтрольной территории недостаточно регистрации как ВПЛ, а требуется прописка на подконтрольной территории.

На сегодняшний день в нашей стране проблема именно в этом законодательном казусе.

Нигде в мире уже не ставят в паспорт штамп регистрации. В полиции выдают специальный документ о регистрации. При переезде в другой город или административный район этот документ является основанием для регистрации по другому адресу.

Регистрация не должна влиять на право частной собственности. Как только будет защищено право частной собственности, этих проблем не будет. И у переселенцев тоже проблем не будет с заселением, регистрацией и всеми остальными вопросами.

- Помимо областных центров, Донецка и Луганска, продается ли жилье в других городах?

Продается в Макеевке, в Горловке. Но очень и очень дешево. Не потому, что там не хотят покупать – возможно, там какие-то внутренние миграционные процессы есть, просто сделки крайне редки. У нас нет статистики по ним. Учитывая сложности работы риэлторов и не высокую стоимость квартир в этих городах, не так много риэлторов согласятся сопровождать эту сделку.

Фото: AFP

- Чтобы продать жилье в зоне боевых действий вы советуете обращаться к риелтору?

Во-первых, нужно обращаться не просто к риелтору, а к человеку, которому вы на 100% доверяете. У нас есть информация о том, что риелторы, работающие на неподконтрольной территории "сливают" информацию о том кто продает квартиру. Эта информация сообщается как на блокпосты, так и местным властям. Поэтому десять раз думайте, к кому вы обращаетесь, и имейте дело только с абсолютно проверенными людьми.

Некоторые сделки по продаже мы совершаем не выезжая из Киева. Вообще без просмотра жилья в реальности. Бывает так, что те, кто выехал в Киев, покупают квартиру для своих родителей или членов семьи, которые по каким-то причинам не могут выехать. Тогда сделка проходит здесь – смотрят недвижимость по фотографиям и делают выбор.

На бесплатных досках объявлений в интернете часто можно увидеть квартиру, которую продают в Донецке по очень низкой цене, и рядом в том же районе – по достаточно высокой. Почему такие перепады в ценах?

В данном случае вы видите не стоимость – это так называемая маркетинговая цена. Она может быть как высокой, так и низкой. Она ничего общего не имеет вообще с реалиями жизни. В рекламе может стоять 40-50 тыс. у.е., а фактически квартира может быть продана за 15 тыс. у.е. Это маркетинговая цена. Это такие "фишки" тех кто продает. Одну и ту же квартиру риелтор может выставить по цене с разницей в 2 раза. Маркетинг не имеет ничего общего с продажными ценами. Если недвижимостью заинтересовалось 5 покупателей, мы понимаем, что назвали низкую цену и поднимаем ее. Это все игра спроса и предложения. Никогда нельзя ориентироваться на цены, которые указаны в открытых ресурсах. Есть спрос – будет одна цена, нет спроса – будет другая цена.

Известно, что сделки совершенные на украинской территории не признаются на неподконтрольной территории. Покупая там недвижимость можно ли в итоге остаться ни с чем?

Возможно, легализация таких сделок на неподконтрольной территории будет ограничена во времени. Есть слухи: якобы все сделки по продаже совершенные на подконтрольной территории до конца года будут легализованы, а все, что будет продаваться после Нового года – нет. Но это только слухи.

На сегодняшний момент пока все продают и покупают недвижимость в зоне боев только по украинским законам. Все местные ЖЭКи и остальные учреждения принимают украинские доверенности, заверенные украинскими нотариусами паспорта и так далее. Другого закона там все равно нет – они ориентируются на украинское законодательство. На территории Донецка и Луганска до сих пор действует законодательство Украины.

- Стоит ли переселенцам продавать квартиры в зоне боев за бесценок, или нужно ждать устойчивого перемирия и тогда жилье вырастет в цене?

Мое мнение такое: если вам есть сегодня, куда эти деньги потратить, продавайте и реинвестируйте. Мы начали продажи в декабре 2014-го года. С марта 2015-го по апрель 2016-го года был просто шквал звонков. Но не все понимали сложившуюся ситуацию, поэтому было очень мало предложений о продаже квартир по реальным адекватным ценам, а желающих купить было много. На сегодняшний день количество покупателей уменьшилось, а квартир по ценам, соответствующим нынешним реалиям стало больше.  Выставлено на продажу больше 50% фонда. Поэтому, естественно, цены падают. Кроме того, курс доллара изменился, что тоже привело к снижению цен. Помимо этого, очень сильно влияет на цену то, что в одном доме может быть выставлено 30, 50, а то и 70 процентов квартир.

Можно ждать 10 лет, можно ждать 20 лет. Каждый для себя сам решает этот вопрос. Но разрыв между ценой на недвижимость на подконтрольной территории и в Донецке очень большой.  Здесь цены будут расти гораздо быстрее, чем в Донецке.